表面利回りに騙されないで!投資は実質利回りで考えよう

利回りには2種類あること知ってますか?

ゆかり
銀狐せんせー、見てください!
不動産投資をしたいと思って、色々物件見てたんですけど、この物件なんて利回りが10%!
銀狐先生
……
ゆかり
他にも高利回り物件がたくさん!これなら株をやるよりダンゼンお得ですよね♪
銀狐先生
ゆかりさん、落ち着いて。
その利回りは「表面利回り」です。
実際の利回りはもっと低いんです
ゆかり
えっ!じゃあこれ詐欺なの!
銀狐先生
いえ、そうではなくて…
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があるんです

利回りは2種類あります。

  • 表面利回り:年間の収入÷物件価格で表される経費などを含めない利回りのこと。
  • 実質利回り:管理費や修繕費などの経費も考慮した利回りのこと。

表面利回りは物件の投資効率を判断する1つの材料にはなりますが、実質利回りも考慮して最終的な判断をしないと危険です。

表面利回りは実際の利回りではない

不動産投資に興味を持った方はどんな物件があるのか探してみたこともあるのではないでしょうか。
そのときに利回りに「表面利回り」あるいは「想定利回り」と書いてあったと思います。

この表面利回りとは何を意味するのでしょうか?

表面利回り10%、物件価格1000万円の物件があるとします。

ゆかり
利回りが10%だから、毎年100万円の収入か。
じゃあ10年で元が取れるわね。

銀狐先生
と考えるのは間違いです!

表面利回り
年間の家賃収入÷物件価格

ここには不動産の運営にかかる経費が計上されていません

建物を購入したらメンテナンスするための経費が必要不可欠です。
つまり、経費を考慮した利回りを計算する必要があります。

実質利回り
(年間の家賃収入-年間の経費)÷(物件価格+購入時の経費)
表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りがいくら高くてもランニングコストが高ければ実際に得られる利益は小さくなります。
例えば、痛みがひどくて古い物件などは、各種修繕費が多くかさみます。そのため、表面利回りが良くても、全然利益が出ないということが起こり得るわけです。

これを避けるために、必ず実質利回りまで考えて投資効率を判断するようにしてください。

表面利回りはグロス(gross)利回り、実質利回りはネット(net)利回りとも言います。
グロス(gross)とは、「差し引きなしの」という意味なので、グロス利回りとは「経費などを差し引かない表面的な利回り」を意味します。
ネット(net)とは、「正味の」という意味なので、ネット利回りとは経費なども考慮した実質的な利回りを表すんですね。